楼市新政误伤改善型购房者？ 小夫妻假离婚应对
更新时间：2010-5-7 9:03:32 来源：东方今报大河网-河南商报
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二套房以家庭为单位计算，首付不低于50%，三套房有可能停止放贷，这对很多之前买小户型过渡，或第一套房贷款已还清的人来说，无疑增加了买房的成本。他们不是炒房客，却也受到了政策的制约。甚至为了应对新政，出现了夫妻假离婚的情况，还有部分市民表示要提前还贷，换房族也放弃了换房的打算。 首席记者 李凌
假离婚 应对新政
4月30日，在郑州市一家区级婚姻登记处，王新（化名）夫妇满脸笑容，他们按照程序填表、登记、签字，随后上交红色的结婚证，领到了紫色的离婚证。末了，俩人手牵手走出登记处大门，商量着找个地方大吃一顿，庆贺一下。
婚姻登记处的工作人员有点奇怪：“别的夫妇来离婚时像仇敌一样吵吵闹闹的，怎么他们离婚了还这么友好？”和小王夫妇同时填表的一位女士满脸神秘地说：他们是为买房办的假离婚。
原来，王新夫妇结婚十几年了，2000年买了一套68平方米的房子，现在孩子大了，就想换套大房子。4月上旬，他们看上了一套三室两厅的住宅，并付了3万元定金。根据与开发商签订的购房协议，该套房总价60万元，首付三成，贷款利率8.5折。
然而还没等开发商向银行提交他们的贷款申请，王新夫妇便遇到了楼市新政的调控：由于所买房子属于二套房，首付五成、利率上浮10%。夫妻俩经过朋友点拨找到了对策：假离婚规避二套房政策。“二套房是以家庭为单位计算的。我离婚后没有房产，再购房仍属首套房。先协议离婚，把房产全部判给她，等我申请完房贷，然后复婚。”王新说。
郑州市金水区婚姻登记处的工作人员介绍，对于符合离婚条件的夫妇，他们经过审查就发证了，“我们也不能问，你们是不是假离婚？但据私下了解，通过假离婚方式规避二套房政策的购房者大有人在”。
换房族 被迫弃购
房贷新政出台后，首付款大幅提高，改善型买家的压力也随之增大。李钢最近在为买不买房改善居住条件而犹豫。他3年前按揭贷款买了一套小户型，如今妻子即将生产，考虑到要请住家保姆照看小孩，现有住房显然不够住，因此他打算买套大房子。就在这个节骨眼上，国家楼市调控政策出台了。原本已看好了一套大房，因为政策原因，卖家要求他承担税费，相当于房价“加价”一成。让他更无奈的是，前几天到银行咨询，工作人员听说他已办过按揭贷款，便答复他“无法享受优惠利率”。
河南王牌企划董事长上官同君表示，新政在一定程度上提高了改善型购房需求的门槛。他说：“新政总体还是支持改善型购房需求的，不过是特指国家定义的改善需求，即首套房人均面积低于所在城市平均水平。”
但这个限制条件，使不少人左右为难。小马今年30岁出头，目前和妻子住在3年前购买的一套二手房中，“房子有100平方米，但房子太老了，家里老人来了也没地方住，就想换房。原计划将旧房抵押给银行，再加上积蓄，可以负担40万元左右的首付和3000多元的月供，买套130平方米以上的大房。4月初，通过中介谈好了一套二手房，总价50万元多一点，并且交纳了1万元订金”。小马表示，新政一出台，只能放弃已看好的房子。
算账 政策调整后，百万房产二套房贷款多还12万
“国家出台楼市新政不是为了打击炒房者吗？没想到我们这些贷款买第一套房的老房贷客户也受到了牵连。”郑州市民张女士去年上半年在建行办理了“一套房贷”，首付仅付了总房款的10%，并且房贷利率打了7折。而短短一年，房贷政策就迅速收紧，以她的收入，想贷款再买一套房子已不现实。
房贷政策的调整对一手房和二手房市场影响非常大。“目前，5年期以上的商业贷款基准利率为5.94%。调整前，房贷利率最多可打7折计算，实际利率为4.158%。”交行郑州分行理财师刘斌算了笔账，以价值100万元的房产，按调整后中行执行的房贷利率8.5折计算，20年期贷款50万元为例，调整前月供为3072元，调整后为3272元，每月多还200元，累计多还4.8万元。如果利率不打折，需要还的利息更多。
而如果是二手房的话，影响更大。他说，还以价值100万元的房产，20年期贷款来计算，首付五成，需要贷款50万元，采用等额本息方式还款，利率打8折，每月偿还的本息为3231.12元，累计支付利息275468.35元，累计还款总额775468.35元。调整后，利率为基准利率的1.1倍，实际利率为6.53%，每月偿还的本息为3736.70元，累计支付利息396808.45元，累计还款总额896808.45元。“调整后与调整前相比，每月需要多偿还505.58元利息，总还款额增加了121340.1元”。
调控 误伤了改善型购房者？
而在不少主推小户型的房产公司，也遇到了同样的难题。“来我们公司的客户，都提到了一个问题，就是现在买了一套小户型，将来手里有钱了，想换成大户型，要多掏不少利息，问我们有没有好的办法解决”。
“我们也不知道。”某房产公司营销总监孙峰介绍。
河南金门面房地产管理顾问有限公司总经理王少华表示，他们最近遇到好多客户打电话，询问应该先买一套小户型过渡，还是一步到位购买大户型，“我也不好说”。
“提高首付可能会对房产投资形成抑制，但新政策并不能解决楼市的根本问题，目前楼市的根本问题是房价太高，真正想买房子的人买不起。”通利地产销售总监徐文表示，首付提高到50% 可能会“误伤”一些打算改善住房条件的“无辜”购房者。
居易国际品牌总监刘建永表示，真正受影响的是那些年轻人，他们手头没有多少钱，以前靠父母支援一点，可以先买个小户型住，等手头有积蓄了，再换一套大一点的房子，小房子可以出租。但现在，二套房首付提高了，他们只能先处理掉小房子。将来，就有可能出现一个趋向：就是多攒一点钱，让家里多资助一点，一步到位，买个大房子。“但这样的话，他们的还贷压力增加了，生活品质也会下降”。
省房地产业商会秘书长赵进京认为，新政旨在遏制投资、投机需求，主要作用于买方。对郑州来说，影响最大的是交易量会下降，两类人或进入观望状态：投资型人群和改善型住房人群，对自住型人群影响不大。“但新政不可避免会伤害到改善型购房者，因为政策制定者不可能考虑那么细，同时也无法做到一一甄别购房者中谁是投资者，谁是改善型住户，所以误伤也是不可避免的”。
担心 有人想提前还贷
“我买的是第二套房，房贷还剩45万元，利率是8.5折，会不会上调到1.1倍？”近日，银行接到不少客户的电话，担心自己的优惠利率被取消，利息负担加重。尽管多数银行表示，目前暂不会调整存量房贷利率，但不少忧心的买房人还是纷纷将“提前还贷”提上日程。
市民郭力表示，现在报纸上都说要进入加息通道，房贷利率只会增加不会减少，手上闲钱不急用不如还贷。“像我们这些买第二套房子的，非常关注国家的政策，我每天都看新闻，看是不是又出了新政策。虽然银行说现在不会调整利率，但谁知道今后国家会不会再出台新的政策提高利率”。
“最近，我们接到的这类咨询电话非常多，也有一些人提前还了贷款。他们都是改善型住户，投资型的不多。”
交通银行郑州分行理财师刘斌介绍，如果原来享受的是7折利率，或是8.5折利率，除非是银行根据国家新的政策通知客户要上调，否则这部分低息贷款提前还不一定划算。“虽然提前还贷能够节省利息，但提前还贷需因人而异，需要考虑自己的年龄、家庭收入、手中余款、预期支出等多方面因素，还包括选择提前还贷的时机等。当然，国家有新政策了就得另当别论”。
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假离婚 应对新政
4月30日，在郑州市一家区级婚姻登记处，王新（化名）夫妇满脸笑容，他们按照程序填表、登记、签字，随后上交红色的结婚证，领到了紫色的离婚证。末了，俩人手牵手走出登记处大门，商量着找个地方大吃一顿，庆贺一下。
婚姻登记处的工作人员有点奇怪：“别的夫妇来离婚时像仇敌一样吵吵闹闹的，怎么他们离婚了还这么友好？”和小王夫妇同时填表的一位女士满脸神秘地说：他们是为买房办的假离婚。
原来，王新夫妇结婚十几年了，2000年买了一套68平方米的房子，现在孩子大了，就想换套大房子。4月上旬，他们看上了一套三室两厅的住宅，并付了3万元定金。根据与开发商签订的购房协议，该套房总价60万元，首付三成，贷款利率8.5折。
然而还没等开发商向银行提交他们的贷款申请，王新夫妇便遇到了楼市新政的调控：由于所买房子属于二套房，首付五成、利率上浮10%。夫妻俩经过朋友点拨找到了对策：假离婚规避二套房政策。“二套房是以家庭为单位计算的。我离婚后没有房产，再购房仍属首套房。先协议离婚，把房产全部判给她，等我申请完房贷，然后复婚。”王新说。
郑州市金水区婚姻登记处的工作人员介绍，对于符合离婚条件的夫妇，他们经过审查就发证了，“我们也不能问，你们是不是假离婚？但据私下了解，通过假离婚方式规避二套房政策的购房者大有人在”。
换房族 被迫弃购
房贷新政出台后，首付款大幅提高，改善型买家的压力也随之增大。李钢最近在为买不买房改善居住条件而犹豫。他3年前按揭贷款买了一套小户型，如今妻子即将生产，考虑到要请住家保姆照看小孩，现有住房显然不够住，因此他打算买套大房子。就在这个节骨眼上，国家楼市调控政策出台了。原本已看好了一套大房，因为政策原因，卖家要求他承担税费，相当于房价“加价”一成。让他更无奈的是，前几天到银行咨询，工作人员听说他已办过按揭贷款，便答复他“无法享受优惠利率”。
河南王牌企划董事长上官同君表示，新政在一定程度上提高了改善型购房需求的门槛。他说：“新政总体还是支持改善型购房需求的，不过是特指国家定义的改善需求，即首套房人均面积低于所在城市平均水平。”
但这个限制条件，使不少人左右为难。小马今年30岁出头，目前和妻子住在3年前购买的一套二手房中，“房子有100平方米，但房子太老了，家里老人来了也没地方住，就想换房。原计划将旧房抵押给银行，再加上积蓄，可以负担40万元左右的首付和3000多元的月供，买套130平方米以上的大房。4月初，通过中介谈好了一套二手房，总价50万元多一点，并且交纳了1万元订金”。小马表示，新政一出台，只能放弃已看好的房子。
算账 政策调整后，百万房产二套房贷款多还12万
“国家出台楼市新政不是为了打击炒房者吗？没想到我们这些贷款买第一套房的老房贷客户也受到了牵连。”郑州市民张女士去年上半年在建行办理了“一套房贷”，首付仅付了总房款的10%，并且房贷利率打了7折。而短短一年，房贷政策就迅速收紧，以她的收入，想贷款再买一套房子已不现实。
房贷政策的调整对一手房和二手房市场影响非常大。“目前，5年期以上的商业贷款基准利率为5.94%。调整前，房贷利率最多可打7折计算，实际利率为4.158%。”交行郑州分行理财师刘斌算了笔账，以价值100万元的房产，按调整后中行执行的房贷利率8.5折计算，20年期贷款50万元为例，调整前月供为3072元，调整后为3272元，每月多还200元，累计多还4.8万元。如果利率不打折，需要还的利息更多。
而如果是二手房的话，影响更大。他说，还以价值100万元的房产，20年期贷款来计算，首付五成，需要贷款50万元，采用等额本息方式还款，利率打8折，每月偿还的本息为3231.12元，累计支付利息275468.35元，累计还款总额775468.35元。调整后，利率为基准利率的1.1倍，实际利率为6.53%，每月偿还的本息为3736.70元，累计支付利息396808.45元，累计还款总额896808.45元。“调整后与调整前相比，每月需要多偿还505.58元利息，总还款额增加了121340.1元”。
调控 误伤了改善型购房者？
而在不少主推小户型的房产公司，也遇到了同样的难题。“来我们公司的客户，都提到了一个问题，就是现在买了一套小户型，将来手里有钱了，想换成大户型，要多掏不少利息，问我们有没有好的办法解决”。
“我们也不知道。”某房产公司营销总监孙峰介绍。
河南金门面房地产管理顾问有限公司总经理王少华表示，他们最近遇到好多客户打电话，询问应该先买一套小户型过渡，还是一步到位购买大户型，“我也不好说”。
“提高首付可能会对房产投资形成抑制，但新政策并不能解决楼市的根本问题，目前楼市的根本问题是房价太高，真正想买房子的人买不起。”通利地产销售总监徐文表示，首付提高到50% 可能会“误伤”一些打算改善住房条件的“无辜”购房者。
居易国际品牌总监刘建永表示，真正受影响的是那些年轻人，他们手头没有多少钱，以前靠父母支援一点，可以先买个小户型住，等手头有积蓄了，再换一套大一点的房子，小房子可以出租。但现在，二套房首付提高了，他们只能先处理掉小房子。将来，就有可能出现一个趋向：就是多攒一点钱，让家里多资助一点，一步到位，买个大房子。“但这样的话，他们的还贷压力增加了，生活品质也会下降”。
省房地产业商会秘书长赵进京认为，新政旨在遏制投资、投机需求，主要作用于买方。对郑州来说，影响最大的是交易量会下降，两类人或进入观望状态：投资型人群和改善型住房人群，对自住型人群影响不大。“但新政不可避免会伤害到改善型购房者，因为政策制定者不可能考虑那么细，同时也无法做到一一甄别购房者中谁是投资者，谁是改善型住户，所以误伤也是不可避免的”。
担心 有人想提前还贷
“我买的是第二套房，房贷还剩45万元，利率是8.5折，会不会上调到1.1倍？”近日，银行接到不少客户的电话，担心自己的优惠利率被取消，利息负担加重。尽管多数银行表示，目前暂不会调整存量房贷利率，但不少忧心的买房人还是纷纷将“提前还贷”提上日程。
市民郭力表示，现在报纸上都说要进入加息通道，房贷利率只会增加不会减少，手上闲钱不急用不如还贷。“像我们这些买第二套房子的，非常关注国家的政策，我每天都看新闻，看是不是又出了新政策。虽然银行说现在不会调整利率，但谁知道今后国家会不会再出台新的政策提高利率”。
“最近，我们接到的这类咨询电话非常多，也有一些人提前还了贷款。他们都是改善型住户，投资型的不多。”
交通银行郑州分行理财师刘斌介绍，如果原来享受的是7折利率，或是8.5折利率，除非是银行根据国家新的政策通知客户要上调，否则这部分低息贷款提前还不一定划算。“虽然提前还贷能够节省利息，但提前还贷需因人而异，需要考虑自己的年龄、家庭收入、手中余款、预期支出等多方面因素，还包括选择提前还贷的时机等。当然，国家有新政策了就得另当别论”。
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