房地产“双轨制”助力商品房健康发展

2024-1-18 16:11:35    来源：焦作晚报

运行逾25年之久的住房“双轨制”近期热议连连，在“不缺房”的当下，国企高举大旗再塑之势箭在弦上。“双轨制”简言之，即：民营企业承担更多的商品房供给，国企或者政府单位承担更多的保障性住房供给。未来，配售型公共租赁住房、配售型保障性租赁住房、配租型保障性住房、市场化租赁住房、商品房等多种居住形态并存，特大城市、大中型城市、县市乡镇多面分布覆盖，商品房发展路上不再孤单，也将更加健康。

“双轨制”政策实施后，保障性住房能精准应对保障群体，从供需角度出发，增强适配性。配租型保障住房应对新市民、年轻人等群体，配售型保障房应对城市无房工薪阶层。该政策解决了随市场化改革程度不断提高，加之地方政府对土地财政追逐依赖，市场偏离最初设定目标，从而导致“保障性住房在住房供给中占比偏低，不能满足需求，存在明显短板”的现象。逐渐地，新毕业大学生、新市民、青年人、部分流动人口、购房刚需、住房升级等有居住需求的人群逐步实现居者有其屋，居住更舒服。

这一政策是否对楼市现状产生积极影响？该政策和新加坡公共住房政策有部分雷同之处。相关数据显示，2022年，在新加坡住房体系中，组屋占比维持在七成以上，约80%的人口居住在公有住宅中。近年来，新加坡政府采取宽松货币政策刺激消费，商品房价格快速攀升，但保障性住房价格维持稳定。此案例较能说明“双轨制”并行互促互进健康发展是有现实基础的。当然，新加坡作为一个城市型国家，复制其制度不如借鉴其模式，且我国在土地供应、产品定价、金融支持、后期管理等诸多方面与其不同，亟需通过实践摸索出具有中国特色的住房发展模式。

商品房与保障房呈现两种形态，向下加大保障性住房，让老百姓住得上房；向上让商品房回归商品属性，推动房地产转型，满足改善型住房需求。在平衡两种业态时，“以需定建”让保障性住房在特定范围内合理定量运行，“三大工程”则从另一个角度出发，部分银行专门为其提供中长期低成本资金支持，夯实行业基础。采用“一城一态”“因地制宜”的方式控制双方比例，将为房地产特别是商品房的发展注入新的创新血液和购买活力。

可以预见，未来楼市的终极格局就是“双轨制”，商品房遵循市场规则运行，略带金融属性，保障房按照民生原则运行，仅带居住属性。由于商品房和保障房的涵盖群体并不重合，未来更多将向中高端改善方向发展，要追求更高品质、更大面积的购房者，只能在商品房中选择。

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