楼市步入新一轮政策紧缩期 开发商可能面临降价促销压力    

    2011年的中国房地产市场正经历新一轮政策紧缩，继重庆将开征房产税消息后，国土资源部10日再次重申将重拳整治违法违规用地，对于74个城市在土地例行督查中发现的闲置土地问题，限期在一季度全面完成整改查处。另外，有消息称，与闲置用地相关的部分企业已被“禁贷”。

    专家认为，纷纷落下的土地、限购、财税等调控政策表明，最近一段时间内政策面的收紧已很明显，无论是开发商、地方政府还是普通投资客都将感觉到日益凸显的政策压力，未来一段时间内不排除部分业主开始抛出投资的房产和开发商降价的可能。

    国家资源部有关负责人在2010年度土地例行督察新闻发布会上直言，部分地方政府违反土地供应政策，供地用地集中在房地产领域。2010年，国家土地督察机构对77个城市2007至2009年度土地利用和管理情况进行土地例行督察发现，土地闲置数量仍然较大，有74个城市2242个项目存在土地闲置问题，涉及面积14.9万亩。据不完全统计，目前地方政府已收回闲置土地7275亩。

    岁末年初，土地市场频频释放整肃信号，继发文坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势之后，国土资源部曝光18家房企闲置26宗土地情况。国土资源部还表示，下一步还将加快闲置土地清理查处，坚决打击违法违规用地行为。

    最新消息称，监管层日前已下发通知，要求各商业银行、政策性银行、信托公司及其他各类金融机构，比照国土资源部最新公布的闲置用地名录，自查涉及的相关贷款情况，并要求限时上报自查结果。

    业内人士认为，上述通知意味着对闲置土地的开发商实施“禁贷”有了实质性推进。据披露，国土资源部与银监会等部门的联动会在日后常态化，与闲置用地相关的企业被银监会“禁贷”，也将逐渐成为常态。

    对于开发商来说，政策紧缩还不止于此。有消息称，限购范围或进一步扩大，在14个城市出台商品房限购措施后，住建部可能继续敦促房价涨幅比较靠前的地方政府出台限购令。 

    中国房地产学会副会长陈国强认为，虽然开发商面对调控的心理承受力和应对调控的能力逐渐提高，但最近一系列政策措施，将使开发商面临更加严峻的市场形势，一部分企业将面临艰难转型甚至出局。

    北京一家上市房企资深人士何先生向《经济参考报》透露，企业决策层已经意识到，政府对2010年的调控效果并不满意，可能会在2011年实施更大力度的调控政策，因此最近已开始讨论应对策略。

    “调控最根本的主体还是地方政府，如果其积极性没有被充分调动，调控很难获得比较好的成效。”陈国强说，不同地方政府对调控有不同的理解，有些地方的贯彻力度就会差一些。

    的确，2010年土地例行督察发现的主要问题表明，一些地方政府执行中央宏观调控政策不到位，违反土地供应政策供地用地。除土地闲置数量仍然较大外，违反土地供应政策出让土地情况也比较突出，有59个城市2081个项目存在地方政府违规出让土地问题，涉及面积10 .31万亩。而在保障性住房用地政策执行上则有偏差，在抽查的56个城市中，有11个城市2009年度保障性住房供地计划执行比例低于35%。

    不过，值得关注的是，地方政府面临的监管压力也正在逐渐升级。2010年底，国土资源部启动全国土地违法问责之后，住房和城乡建设部也明确表示，将适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，将进行约谈直至追究责任。

    陈国强说，2011年房价回归合理价位等愿景能否实现，主要看各地方政府能否较好的贯彻落实中央的要求。

    对投资、投机购房者而言，房产税改革的靴子有望不日落地。部分专家和市场研究机构人士认为，若方案近期出台，将在心理层面影响部分业主使之抛出投资的房产，从而在一定程度上缓解市场供应，短期之内可能对房价上涨有一定的抑制作用。

    “综合来看，最近一段时间政策面的收紧已很明显”，陈国强认为，经历一年的房地产调控之后，市场供求关系有较大改善，区域市场已经出现供大于求现象，因此，在银根持续收紧、土地市场整治力度进一步加大、房产税改革落地等政策措施之下，开发商可能会面临降价促销这个很现实的问题。（记者　王涛）

房产税并非最后一根稻草 楼市多重调控或备而待发

据上海证券报报道 重庆等地房产税的“靴子落地”只带来短暂欢愉，昨日沪深房地产股先涨后跌，收盘房地产指数下跌2.25%，跌幅大于上证综指及深圳成指。

房地产股冰火两重天的走势，引发了投资者对利空出尽的怀疑，担心有更多的楼市新政引而待发。

事实上，2011年房地产业主题仍是“调控”。按照不久前召开的住建部、国土部工作会上定下的基调，房地产调控有两条主线，其一是细化落实已有“国10条”、“国5条”等政策；其二就是储备新的调控措施，特别是后者，就是一把“达摩克利斯之剑”。

“新的调控政策可能主要从解决土地财政问题和抑制投机着手。”一位业内人士说。

重庆等地经财政部原则同意试点开征房产税，这就意味着中央政府正在尝试对解决“土地财政”的痼疾。

另一解决“土地财政”的措施——由国土部制定的《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》目前已经形成文件，经过有关部委会签后将报国务院审批实施。其重点内容之一，便是改革和完善“招拍挂”出让制度、规范和完善征地制度、建立城乡统一的建设用地市场等。

一位业内专家分析表示，“虽然目前集体用地暂时还不会‘招拍挂’，但一些划拨用地或者基础设施用地等以前无偿使用的土地却有可能会入市交易。”这意味着土地“招拍挂”的范围将扩大，可以变相地弥补缓解由于房地产调控可能造成的地方政府的“钱袋子”。

在抑制投机方面，实施差别化财税和信贷政策写入了央行、财政部今年工作的要点。包括契税、个人所得税、营业税、以及对个人购房的差别化信贷和对不同开发商的开发贷政策、预售资金监管等等，都有调整的空间。

记者日前了解到，作为调控“后手”之一，交易环节的税费成本很可能会上调，契税税率将从目前的1%-3%上调至公寓房按照总价的4%征收契税、别墅房按照总价的6%征收契税。

“目前，住建部等有关部门正密切观察房地产市场变化，如果楼市仍涨，房产税绝非最后一根稻草，任何政策出台都有可能。”一位权威人士说。（记者 于祥明 朱楠）