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北京389个项目被“催”入市
更新时间:2017-6-30 16:31:31    来源:新京报

20万套房“在途”,是去年新建商品房成交量的两倍多,其中不乏知名项目后期及名噪一时的高价地

  北京房地产供求关系一直紧张,为了缓解这一矛盾,6月27日,北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》(以下简称《通知》),公布了389个在途项目清单,推进这些项目尽快入市,并推出办理预售许可的相关规定。据测算,这些项目可提供约20万套住房供应。

  稳定楼市,政府督促在途房源入市

  3·17新政以来,除了实行差异化的住房信贷政策之外,北京还明确了要切实增加商品住房的有效供应,其中一项措施就是督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目尽快入市销售。

  本次市住建委公布的389个在途房地产项目,包括161个拿地未开工的项目和228个开工未入市的项目,对应的正是这部分潜在供应。

  据北京房协官方微信“京房字”测算:这2250万平方米的潜在供应大约可以向市场提供20万套左右的房源。是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。将能起到稳定和引导市场合理预期。

  针对这次公布的389个项目具体能形成多少供应,目前还无法统计出来。“因为有早期协议出让有未经招拍挂的,有商业的、有保障房的,纯住宅最终多少套难以算出精准的数据。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

  不过这其中包括不少知名项目后期以及名噪一时的地王地块。比如北京市西城区华嘉胡同地块。这宗地块在2014年初曾经被业界一度认为有望问鼎北京市单价地王,然而当年2月17日却被暂停了出让。最终该地块于当年7月中旬再度挂出,并于8月20日成交,成交时的单价高达9.65万元/平方米。但是,该地块在拿地之后始终未能开工。

  此次,市住建委下达的《通知》对于拿地未开工和开工未入市的项目,做出了严格的时间规定,包括拿地多久开工、何时入市销售,都有明确的规定和要求。业内人士分析认为,一旦389个项目加快入市形成供应,将对平稳北京房地产市场起到巨大作用。

  放宽取证,缓解房企资金压力

  《通知》要求“凡列入清单的商品住宅项目,开发企业取得一个施工许可后,可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时,应同时提交情况说明。”

  克而瑞分析师崔秀程表示,《通知》肯定会加快这些老项目的开工入市进程,因为有两个时间点,可以实现二次取证,截断了项目推迟开工,推迟取证,推迟入市的后路。

  此前一张施工证只能办理一次预售许可,但如果其中低层、高层产品混搭,则要符合2013年颁布的达到地上规划层数1/2以上、低层达到封顶阶段才可取证的要求。据郭毅粗略估算,389个项目中约有2/3应在此列。

  不过从目前的情况来看,北京市场上鲜有单价8万元以上的项目获批预售证。如果放宽取证,不放宽预售证价格,当年一些地王项目的房企依然会陷入尴尬选择。

  就像2015年9月,懋源力压保利、首开、龙湖、平安联合体取得的孙河西甸村地块,该地块总价29.4亿元,外加异地配建9.6万平方米保障房,机构计算楼面价超5万元/平方米。按照北京市场的一般规律,需要至少一倍的售价才能够保证利润率。不过从目前来看,预售价格尚未有松动的迹象。

  不过,郭毅也指出,这一新规对于房企来说还是有利好消息的:“新规放宽了取证预售的限制,将有利于增加市场供应。施工进度的放宽,将房企开盘预售的时间提前了3-6个月,尽早入市销售回笼资金,有助于缓解房企资金链的压力。”

  效果待考,部分项目暂不具备入市条件

  崔秀程表示,这只是一个通知,一些项目并不具备入市条件,如存在拆迁、产权、资金链问题。

  实际上,在市住建委公布的这389个项目名单中,有的项目已经或接近售罄,还有一些项目分期开发,后期因为拆迁问题停滞不动,入市还遥不可及。如在未开工项目名单中,排在榜首的就是“崇外6号地”,从2007年启动至今,还在推动中。这块地在2007年已经出让给了新世界地产。

  该地块占地面积约0.8平方公里。这里曾是一片居民与企业生产混杂的区域,但是随着企业倒闭、转制甚至迁走,腾空的房子逐渐分给居民用于居住,聚集了足有8500多户居民。在今年2月,多次启动而又多次停滞的拆迁滞留区“崇外6号地”开始对其最大体量的成片违建进行拆除。

  郭毅提醒,通知中用的措辞是“可”,不是强制性的,主导权在房企,一些始终没有开发的地块,是有拆迁、道路设施的原因,这些客观存在的问题很难解决。还有些项目则是已经形成销售,但由于分期开发,同时出现在拿地未开工和开工未入市的项目清单中。比如保利西山林语、中信城、合生霄云路8号都是销售了多年的老盘。

  对于已开工还未入市的项目,尤其是多年老盘还未售罄的,崔秀程表示,既然通知已经下发了,如果有项目对此不以为然,不执行的结果可能会遭到处罚。(龚小锋 陈禹铭)

文章编辑:李洋 
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