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2009年,中国房地产市场继续接受“拷问”
更新时间:2008-12-31 9:46:17 信息来源:上海证券报
当内忧外患的双重压力袭来,当地位被提上保经济增长的新高度,当原有的价格和供求体系势必调整,中国的房地产市场该如何在新的一年里面对前所未有的挑战抑或机遇?

    政策:继续救?

    “房产新政的深刻含义就在于它是政府保增长政策的一部分。”瑞银证券财富管理中国研究主管梁忠表示,在全球金融危机和经济衰退的大背景下,要保持经济平稳较快增长,唯一的出路是扩大内需,而扩大内需有三条路可走,要么延续1998年时的单纯扩大固定资产投资,要么扩大消费,要么就是两者并举。“在现阶段,比较理想的做法是投资和消费两者并举,而刺激房地产对这两方面都有推动作用。”

    “大体来说,2009年以后的经济增长恰如一场接力赛:跑在第一棒的是政府的经济刺激政策,也为经济调整留出必要的时间和空间,这也许需要1-2年的时间;而将要跑第二棒的就是房地产市场的解冻和恢复,并带动相关投资和消费的增长,这时政府的财政货币政策就可以逐步正常化,这可能要到2010年以后才会出现;最后一棒则是经济结构和增长方式的基本调整完成,这可能需要更长的时间来实现。”安信证券分析师高善文如是认为。

    价格:降不降?

    2008年转瞬即逝,但我们已清楚地看到楼市如何经历了一年的价格调整。业内普遍预期,房价在2009年仍处在一个调整空间中,但与2008年相比,趋势会有所不同。如一些楼盘已主动调价且销售良好,则价格再次下跌的空间较小;可还有很大一部分楼盘价格变动很小,那么,它们就很可能成为明年价格调整的主力。

    “今年的房地产市场主动地、自发地高位调整是很自然的、健康的选择。而如果交易量要继续放大,那么,交易价格势必还需要有一个下跌的过程。”方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘直言,“但反过来站在开发商角度来说,要稳住价格也不太难,那就是依靠‘对路’的产品。要么通过价格下跌来促使交易量放大,要么通过产品创新来赢得价格支撑,这是明年最有可能发生的两种现象。”

    易居房地产研究院发展研究所所长李战军则预期,在2008到2010年的一个中期内,将有望看到各地楼市在量价关系上呈现出“量缩价升-量缩价跌-量升价跌-量升价稳”等几个波段;而价格的宏观表现则取决于两大目前还不确定的因素一是全国商品房投资建设规模能不能有效扩大,二是保障性住房投资建设能不能真正落实。“前者有可能造成市场价格的反弹,后者则能够有效平抑市场价格。”

    房企:如何变?

    2009年,房地产行业的洗牌也已不可避免。

    “行业的新格局正在形成:首先是资本的集中,包括资金、土地、项目等,一批中小开发商被淘汰,优秀健康的企业崛起壮大;其次是人才的集中,今后一段时间,很多优秀的专业人才会由中小企业流向大型正规企业,从而解决大企业的人才瓶颈问题。洗牌后,不具备专业开发能力和管理水平的开发商也将逐步被淘汰,以前开发商只要拿地建房就能赢利的发展模式难以为继。”洲联集团的刘力博士指出。

    五合国际副总经理严涛还提醒开发商,2009年国内住宅产品市场将大致向两端分化:一种是政府主导的保障性住房建设,另一种是开发商为主的个性化高端产品。“如果参与保障性住房建设,那就要进一步实现产业化和标准化,在基本的设计标准不降低的基础上控制成本;而商品住宅市场的发展特点则将是个性化、差异化,将加速进入产品时代,像前几年开发商主导的大盘、新城建设等项目会越来越少,今后企业拿地的规模会相对小一些,对土地的位置选择会较以往增加了偶然性,也因此会更倾向于开发一些高端、特色的住宅产品,满足市场内中产以上阶层、二次置业等的居住、投资需求。”

文章录入:刘培才    责任编辑:刘培才 
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