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中国实体经济的2008年:房地产业上演八幕大戏
更新时间:2008-12-30 9:23:00 信息来源:国际金融报
 政府、开发商、购房者,这三者之间的关系在2008年变得越发的微妙,牵一发而动全身。房价下跌了,开发商的日子开始不好过了,但是在购房者眼里看来,房价还是太高。政府被夹在其中为难:房价不跌,难为了购房者;房价跌了,开发商的日子又不好过了。

    以政府为圆点,开发商和购房者之间的拉锯战也在一种微妙的关系里不断前行。万科无论是捐款门也好、降价门也罢,都能掀起千层浪,万科本身做法的欠妥自然是每次矛盾产生的主要原因,然而对于普通市民而言,也肯定包含了对于开发商本身的不满情绪。

    就在这么多情绪的蔓延里,2008年走完了。

  国十三条应急出台

    今年下半年,楼市不景气,以郑州地方政府向市民施行购房补贴始,全国已经有长沙、西安、重庆、沈阳、成都、南京、宿迁、杭州、上海等十余个城市参与其中,各地采用购房补贴、降低税率、放宽公积金贷款举措等方式,地方政府救市之风愈演愈烈,其后,中央政府也出台了相关政策与地方政府相呼应。

    国务院总理温家宝12月17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其主要内容有三条,分别是加大保障性住房的建设,放松第二套房贷、进一步鼓励普通商品住房消费,引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。

    4天后,“国十三条”作为细化政策出炉,明确引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房企以合理的价格促进商品住房销售。支持房企合理的融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度。

    现在看来,无论政府、开发商还是普通购房者都对国十三条的效果充满了期待。政府希望如12月寒冬般的楼市能出现复苏,开发商唯愿冷清的交易市场再度火热,而购房者的愿望最简单直接:希望房价下降。如果购房者的期待落空,那么开发商的心愿也就很难成真了。

  保障性住房异军突起

    从今年年初起,政府就出台保障型住房政策,旨在成为市场化住宅体系的有益补充,进一步改变一手住房市场的需求。

    12月的国务院会议研究确定的救市措施中,第一条就是加大保障性住房建设力度。争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点,将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

    低收入家庭主要通过廉租住房、经济适用房解决,中低等收入家庭可采取限价商品房和经济租用房的办法解决,高收入家庭主要通过市场解决。居民可望通过或配或租或买的不同渠道,各取所需,各得其所。

    退地风席卷全国

    8月中旬,江苏苏宁环球集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司宣布,其于去年8月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元/平方米的全国最贵“单价地王”,因地铁施工迟迟无法交付,已与相关方面解除原土地出让合同,已支付的土地出让款全额退还。

    不仅仅是苏宁在退地。去年9月26日,名不见经传的上海志成企业发展有限公司战胜绿地集团、鹏润房地产、华润地产等巨头,以总价11.04亿元摘得的普陀地王也被退地,志成公司为此损失1亿多元。北辰地产将2007年以92亿元摘得的长沙地王,以“认赔10亿”的代价向政府退地。

    2008年以来,由于银行信贷紧缩,购房者持续观望、销售变冷,开发商资金链趋紧,导致直观反映市场信心的土地拍卖遇冷,底价成交、流拍乃至“退地”的现象普遍出现,“面粉贵过面包”的豪赌式扩张走向终结。

  徐滇庆落败房价赌局

    去年7月份,北大教授徐滇庆与评论人牛刀打赌,预测深圳房价会涨,并声称如果房价降了,就登整版文章向深圳市民“道歉”。随着这个赌局最后期限——7月11日的到来,持续一年的牛、徐赌局以徐滇庆道歉而告终。

    “我向深圳市民道歉。”徐滇庆在这份名为《徐滇庆致深圳人民道歉信》的第一句写道。徐滇庆道歉过后就淡出了房产评论界。其后,有不少人认为,为房产利益集团奔走呼号是很多房产评论人士给出错误判断的根源。事实上,需要道歉的,不止徐滇庆一个人。徐滇庆道歉这一话题,令房产界正义和非正义、理性与非理性有了一次很好的交锋和充分印证的机会。

    这一赌局意想不到的另一层意义在于,为当时本来暗淡、无生气的楼市,增添了一抹娱乐的色彩。

    退房潮愈演愈烈

    2008年房价下跌,随之而来的就是缠绕了开发商一整年的退房潮。而其中受关注最多的莫过于万科退房风波。

    尽管一直声称不降价、资金没有问题,但是2008年万科“降价门”依然愈演愈烈。9月,万科在杭州、南京、上海等地遭遇了一场史上最强的“退房风暴”。一些退房不成的业主甚至用送花圈、念悼词的方式诅咒“万科丧失的商业诚信”。

    万科不是孤独的。此前,深圳楼盘售价率先缩水两成,被套牢的炒家超过6000人,首付款几乎被吞噬。此后,南京一些楼盘的业主也有过抗议开发商的行为。

    事实上,退房是不可能的。开发商根据市场行情进行降价是合法的商业行为,目前我国尚未出台相关的法律依据支持这种业主要求退还差价或退房的要求。而购房者一波又一波的退房风暴,恰恰又反映了开发商此前在楼市高点时巨大的盈利空间。购房本属自愿的商业行为,买房以后房价下跌和买了手机以后手机价格下降在本质上并没有什么区别,虽然楼市终有复苏的一天,房价可能再次上涨回去,不过退房潮终究告诉了所有投资客一个最简单的道理:楼市有风险,入市须谨慎。

    万科深陷捐款门

    “5·12”震灾发生后,万科集团总部捐款数目为人民币200万元的消息传出,遭到部分网友的炮轰。然而这仅仅是事件的开始,其后,王石在其博客上表示,“捐两百万是合适的”,终于一语激起千层浪。

    此后将近1个月时间里,有关万科的新闻和评论铺天盖地,该公司身陷“捐款门”的所有新闻内容都被进行了深度解读。而王石作为健康、公益、富有责任心的万科代言人的形象,也第一次受到公众质疑。

    随后,以此为导火索,种种质疑万科出现资金链危机、卖地换钱的说法不绝于耳。6月5日,万科被迫召开股东大会。股东大会上,万科表示,在未来3至5年捐款1亿元参与灾区重建。这一议案获得99.8%的高票通过。

    在股东大会上,王石表情严肃地向各位股东无条件道歉,并认为,他的不适当评论对万科的品牌形象造成了很大伤害。王石直言,是他的言论让万科面临危机。万科捐款事件表面只是一家地产商的行为,实质上,可以解读为随着房价高涨,开发商形象在大众心目中恐怕已经降到低点。

    中介关店成潮流

    一手房市场的不景气,直接导致的就是,今年中介的日子也并不好过。今年七八月份的淡季,上海市二手房中介门店数量缩水一半,中介门店从两年前的1.6万家左右,减少到目前的7000多家。当然,上海并不是特例,很多二三线城市中介的日子更加难过,一个月没有生意已经成为了平常事。

    面临寒冬的中介公司,想尽办法抗寒。不少品牌中介走出传统的二手房业务,开始增加一手房代理的业务。还有部分中介公司则加大了在二线城市一手楼盘的代理。

    相对于开发商的财大气粗,中介公司在地产的熊市里,更加没有实力支撑太久。所以大家也已经习惯了市场好的时候,一条街上开满中介门店,市场一旦不景气,一条街的门店又能全部关闭的景象。如果说开发商还有力在寒冬里继续扛住寒流,那么,中介门店的动向,毫无疑问就是区域楼市当下交易情况最直接的反映了。

    百日剧变论波涛汹涌

    3月21日,潘石屹爆出“百日剧变论”,称“中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变,并进入前所未有的融资艰难期”。此论一出,备受争议,更有作为同行的某些开发商警告潘石屹闭嘴。

    此后,潘石屹在各种公众场合发表言论,认为房地产市场即将发生巨变,大量企业将进行整合。潘石屹的系列言论一石击起千层浪,引发了市场众多人士的强烈反应,众多中小开发商纷纷通过网络等媒体奋起还击。

    毫无疑问的是,今年是开发商动荡的一年。尽管时至今日,也没有出现行业巨变的迹象,然而开发商今年的日子确实不好过。不满潘石屹言论的房地产同行,在反击的过程中多少有些心虚。

    可以这么说,百日巨变论在对房产行业作出比较清晰的判断的同时,也给业界敲响了警钟。开发商需要学会的是,最起码的直面困境的勇气和解决困难的能力。

文章录入:刘培才    责任编辑:刘培才 
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